底地・借地・借地権


底地のご相談ならアライヴ・コンサルティングにお任せください!

底地(借地)は悪法とも揶揄される(旧)借地法に守られた権利関係に複雑な人間関係が混ざり合う特殊な不動産と言えます。権利関係には上記の借地借家法以外にも契約行為等には民法、建替には建築基準法等、各種法律の知識が必要となります。それ以外にも供託金の払渡しや賃貸借契約解除、明渡し請求、借地人さんの競売開始決定等、起こりうる様々な問題にも必ず各種法律の知識が必要となります。ただし、知識はあるけど実務はからっきしでは困ります、実務は経験豊富だが知識は心許ない、又その逆もしかりです。

底地相談には法務・実務に長けたエキスパートに依頼するのが解決への一番の近道です。豊富な実務経験・実績を有する底地のエキスパート、アライヴ・コンサルティング株式会社にお任せください。

底地・借地・借地権ご売却のご依頼から、明渡し・建替え・等価交換・地代の値上げや管理等の各種ご相談承ります。

底地(借地)


相続を受けた土地は祖父の代からの底地(借地)で、現在の借地人さんは顔も知らない人ばかりで十分なコミュニケーションもとれていない。そのせいなのか無断で賃貸されたり、勝手に建替えられたりと管理もままならない状況である。十分な地代を取れてるとは言い難く、こんなことなら出て行ってもらいたいが、こちらの意思で自由に動かすこともできない。次の相続を考えればどうにかしたいのだが・・・・。

 

この様なお悩みを抱えている地主さんは少なくありません

 

一番の解決法は収益率の向上(地代の値上げ)なのですが、地代の値上げは借地人さんとの合意が前提となるため簡単なものではありません。東京都心の住宅地であっても月あたりの地代が坪1000円にも満たないというケースもいまだ多く見受けられます。年間の地代総額が固定資産税・都市計画税の2~3倍位というケースが底地の標準的な収益率かと思います。同じ場所で所有権貸家を賃貸していれば、築古物件だとしても手取り総額は最低でも倍にはなるのでは。このように底地は収益性が著しく低いのです。売却するにも第3者の権利がのった土地ですので換金の難しさから流動性も極めて低い土地となります。底地は底地権、借地権の混在した特殊な不動産です。借りてる方が底地権を買取るか貸してる方が借地権を買取る、このどちらかが底地の正しい行末だと思います。ただ、様々な事情で現状のままきている、そんなケースが多いのではないでしょうか。もちろんどちらか一方が現状を望んでいるケースもあるので、なお一層問題をややこしいものにしているのだと思います。弊社では、底地の特殊な問題に向き合い解決の最善の方法をご提案させていただきます。答えは一つではないでしょう、お客様が最後に依頼してよかったと思えるようなコンサルティングをさせて頂きます。

 

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底地 Q&A

Q 底地を所有していますが、

借地人が地代を滞納しているので契約解除をしたいのですが

 

A 地代滞納があったとしても、それをもって直ちに賃貸借契約が解除となる訳ではありません。地代滞納あった場合、まず借地人に相当の期間を定めて滞納した賃料を支払うよう催告したうえで、借地人がその期間内に賃料を支払わない場合に契約を解除することができます。 なお判例では、不相当な期間または期間の定めのない催告でも、催告後相当期間が経過すれば契約を解除することができるとされています。

又、解除通知をしたからといって、即明渡しということにはなりません。居直り住み続ける事も考えられます。話合いで解決できれば問題ありませんが、解決できない場合には、裁判所の力を借りるしかありません。借地人を相手方(被告)に建物収去土地明渡請求訴訟を起こし、その勝訴判決に基づいて、強制執行手続きにより建物を取り壊して土地の明け渡しを実現することになります。

尚、賃料不払い等借主の義務違反による解除では建物買取請求権は発生しません。

 

 

Q 底地の相続を受けました。共有者が10名と多く売却するにも意見がまとまらない現状です。売却に反対の共有者を除いた持分だけでも売却できますか?

 

A 持分だけのお取引も可能です。価格を考慮すれば、完全な状態でのお取引が望ましいのですが、共有者間の意見がまとまらないのであれば持分取引も致し方ないと思います。

この共有不動産による持分取引は年々増えています。ただし、資産価値や換金性が高く流動性のある所有権ならば共有物分割訴訟を選択する事をお勧めいたします。共有物分割のメリットは現物分割による土地の分割だけで無く、共有物を競売にかけ、その売得金を分割する方法の競売による分割持分以上の現物を取得した共有者がほかの共有者に対して価格で賠償する価格賠償や共有物を共有者の一人または数人の所有とし、他の者には持分の価格を賠償させる全面的価格賠償などがあります。ただし、底地は資産価値も低く換金性や流動性も低いので共有物分割のメリットが低く、又一番の問題は共有物分割で問題解決とはいきません。当り前の話ですが底地は借地権者という第3者の権利が乗った土地なのです。以上のことからも共有不動産の中でも底地の持分取引は年々増えているのが実情です。

但し、持分の比率によってはお受けできない事もあるので注意が必要です。

又、共有不動産で共有者間トラブル以上に最近多いのが共有者の高齢化に伴う成年被後見人等の問題です。動かしたくても動かせない、成年後見の知識や認識が間違っていたりすることも大きく影響しているかと思います。

まずは専門家にご相談を!

 

 

借地権

借地権


 地主さんが協力的でない。


売買に応じてくれない。


接道が悪く建て替えができない。 


地主さんの承諾を得て売りに出しているが、借地権なので住宅ローンの承認が厳しく契約がまとまらない。


築が古すぎて建物の価値はなく借地権だけでも売却したい。  etc


 借地権は強い権利なので何の問題もないと短絡的に考えている方も多いと思います。

はたして本当にそうなのでしょうか?

いざ売却しようした時に様々な問題が表面化します。


 借地権に関するお悩み・相談はアライヴ・コンサルティング(株)にお任せください。



業務内容

〇売買の査定・売却の依頼

〇買取り

〇管理業務(地代の値上、明渡し、売買交渉含む)

〇資産の有効活用のご提案(建替え、買換え、リフーム、等価交換etc)

〇仲介・業務委託

 

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